Sanierungskosten von der Steuer absetzen: Was das Finanzamt akzeptiert

Nach dem Wasserschaden kommt die Sanierung. Und nach der Sanierung kommt die Rechnung. Familie Berger hat 12.000 Euro für die Trocknung und Renovierung nach einem Rohrbruch bezahlt. Die Versicherung hat 8.000 Euro übernommen. Die restlichen 4.000 Euro? Die können sie zumindest teilweise von der Steuer absetzen.

Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten. Für Vermieter gibt es deutlich mehr Möglichkeiten als für Selbstnutzer.

Für Selbstnutzer: Handwerkerleistungen nach §35a EStG

Als Eigennutzer können Sie 20% der Arbeitskosten (nicht Materialkosten) als Steuerermäßigung geltend machen. Die Obergrenze liegt bei 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr, was einer maximalen Steuerermäßigung von 1.200 Euro entspricht.

Was zählt als Arbeitskosten?

• Lohn der Handwerker
• Fahrtkosten zum Einsatzort
• Maschinenkosten (z.B. Trocknungsgeräte-Miete)
• Entsorgungskosten (Arbeitsanteil)

Was zählt NICHT?

• Materialkosten (Fliesen, Farbe, Rohre)
• Geräte, die Sie kaufen (Bautrockner)
• Eigenleistung

Rechenbeispiel

Position	Gesamt	davon Arbeit
Trocknung (2 Wochen)	1.800 Euro	1.200 Euro
Estrichsanierung	3.500 Euro	2.000 Euro
Malerarbeiten	2.200 Euro	1.500 Euro
Fliesen Bad	4.500 Euro	2.500 Euro
Summe	12.000 Euro	7.200 Euro
Davon absetzbar (max. 6.000)		6.000 Euro
Steuerermäßigung (20%)		1.200 Euro

Abzüglich der Versicherungserstattung auf die Arbeitskosten. Wenn die Versicherung 8.000 Euro der Gesamtkosten übernimmt, reduziert sich der absetzbare Betrag entsprechend.

Für Vermieter: Werbungskosten in Anlage V

Vermieter sind steuerlich deutlich besser gestellt. Sämtliche Sanierungskosten sind als Werbungskosten absetzbar – Material und Arbeitskosten gleichermaßen. Die Frage ist nur: sofort oder über 50 Jahre?

Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar)

Wenn die Sanierung den Originalzustand wiederherstellt, handelt es sich um Erhaltungsaufwand. Dieser ist im Jahr der Zahlung voll absetzbar.

Beispiele:

• Trocknung nach Wasserschaden
• Reparatur des geplatzten Rohrs
• Neue Fliesen im gleichen Standard wie vorher
• Malerarbeiten zur Wiederherstellung
• Schimmelbeseitigung
• Leckortung und Gutachterkosten

Herstellungsaufwand (Abschreibung über 50 Jahre)

Wenn die Sanierung eine wesentliche Verbesserung darstellt oder den Standard deutlich hebt, wird es Herstellungsaufwand. Dieser muss über die Restnutzungsdauer (meist 50 Jahre) abgeschrieben werden.

Typische Fälle:

• Sie ersetzen einfache Fliesen durch hochwertige Natursteinfliesen
• Sie erweitern das Bad bei der Gelegenheit
• Sie bauen eine Fußbodenheizung ein, wo vorher keine war

Die 15%-Grenze beachten

Fallen innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf einer Immobilie Sanierungskosten an, die 15% des Gebäudewerts (ohne Grundstück) übersteigen, behandelt das Finanzamt die gesamten Kosten als Herstellungsaufwand – auch wenn es sich um reine Reparaturen handelt.

Praxistipp: Wenn Sie eine Immobilie kürzlich gekauft haben und ein Wasserschaden auftritt, dokumentieren Sie sorgfältig, dass es sich um eine unvorhersehbare Schadenssanierung handelt, nicht um eine geplante Modernisierung.

Sonderfall: Außergewöhnliche Belastung

In seltenen Fällen können Selbstnutzer Sanierungskosten auch als außergewöhnliche Belastung (§33 EStG) absetzen. Das gilt, wenn:

• Der Schaden plötzlich und unvorhersehbar eingetreten ist
• Die Versicherung nicht oder nicht vollständig zahlt
• Die Kosten die zumutbare Eigenbelastung übersteigen
• Der Schaden existenzbedrohend ist

Die zumutbare Eigenbelastung hängt vom Einkommen und Familienstand ab (1-7% des Gesamtbetrags der Einkünfte). In der Praxis wird diese Möglichkeit selten genutzt, weil die Hürden hoch sind.

Drei Voraussetzungen, die das Finanzamt immer prüft

1. Ordentliche Rechnung: Mit Name und Anschrift des Handwerkers, Steuernummer, Leistungsbeschreibung, separater Ausweisung von Material und Arbeit.

2. Unbare Zahlung: Überweisung, Dauerauftrag oder Lastschrift. Barzahlung wird nicht anerkannt, auch nicht mit Quittung. Das ist der häufigste Fehler.

3. Eigenanteil: Nur der Betrag, den Sie tatsächlich selbst getragen haben. Versicherungserstattungen müssen abgezogen werden.

Rechnungen richtig aufbewahren

Heben Sie alle Rechnungen, Überweisungsbelege und die Versicherungskorrespondenz mindestens 2 Jahre nach dem Steuerbescheid auf. Das Finanzamt kann Belege nachfordern.

Bei größeren Sanierungen empfiehlt es sich, eine Übersicht aller Kosten zu erstellen – das erleichtert die Steuererklärung und die Kommunikation mit dem Steuerberater.

Professionelle Sanierung mit korrekter Rechnungsstellung

Seriöse Sanierungsbetriebe kennen die steuerlichen Anforderungen und stellen ihre Rechnungen entsprechend aus: mit getrenntem Ausweis von Arbeits- und Materialkosten, ordnungsgemäßer Steuernummer und detaillierter Leistungsbeschreibung.

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Bei komplexen Fällen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters.