Schimmel Mietwohnung: Mietminderung & Rechte

Familie Yilmaz entdeckte den Schimmel im Kinderzimmer ihrer Berliner Altbauwohnung im November. Schwarze Flecken in der Fensterecke, ein muffiger Geruch, den die zweijährige Tochter schon seit Wochen mit Husten quittierte. Als Herr Yilmaz den Vermieter informierte, kam die Standardantwort: “Sie lüften falsch. Das ist Ihr Problem.”

Was die Familie nicht wusste: Der Bundesgerichtshof hatte längst entschieden, dass der Vermieter diese Behauptung beweisen muss – nicht umgekehrt. Drei Monate und einen Anwalt später bekamen die Yilmaz’ nicht nur den Schimmel beseitigt, sondern auch 2.400 Euro Mietminderung rückwirkend erstattet.

In Deutschland sind rund 4,3 Millionen Wohnungen von Schimmelpilz befallen – etwa zehn Prozent aller Wohneinheiten. Und in fast jedem Fall stellt sich dieselbe Frage: Wer ist schuld, und wer muss zahlen?

Was das Gesetz sagt: § 536 BGB als Grundlage

Das Mietrecht ist bei Schimmel eindeutig auf Seiten der Mieter. Nach § 536 BGB ist die Miete gemindert, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Schimmel ist ein solcher Mangel – er gefährdet die Gesundheit und schränkt die Nutzung der Räume ein.

Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel besteht. Sie müssen sie nicht beantragen. Was Sie allerdings tun müssen: Den Schimmel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Ohne diese Mängelanzeige riskieren Sie Ihr Minderungsrecht.

Aber hier beginnt der eigentliche Streit: Ist der Schimmel ein Mangel, den der Vermieter zu verantworten hat? Oder haben Sie als Mieter ihn durch falsches Heizen und Lüften verursacht?

Das BGH-Urteil, das alles änderte: VIII ZR 271/17

Am 5. Dezember 2018 fällte der Bundesgerichtshof ein Grundsatzurteil, das die Beweislast bei Schimmelstreitigkeiten neu ordnete:

“Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass ein Mangel nicht auf einem von ihm zu vertretenden Umstand, sondern auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beruht.” — BGH, Az. VIII ZR 271/17, 05.12.2018

Was bedeutet das konkret? Wenn Ihr Vermieter behauptet, Sie hätten durch falsches Lüften den Schimmel verursacht, muss er das beweisen – nicht Sie. Erst wenn ihm dieser Beweis gelingt, müssen Sie Ihr Heiz- und Lüftungsverhalten rechtfertigen.

Das ist ein gewaltiger Unterschied zur früheren Praxis, bei der Mieter oft in der Defensive waren und nachweisen mussten, dass sie “richtig” gelüftet hatten.

Altbau ist kein Freibrief: BGH VIII ZR 67/18

Am selben Tag entschied der BGH in einem zweiten Urteil, dass Mieter in Altbauten keinen Neubaustandard erwarten können:

“Wärmebrücken, die dem Baujahr des Gebäudes entsprechen, stellen keinen Mangel der Mietsache dar, wenn sie nicht zu Schimmelbildung führen.” — BGH, Az. VIII ZR 67/18, 05.12.2018

Mieterin dokumentiert Schimmelbefall mit Smartphone und Maßband Dokumentieren Sie jeden Schimmelbefall sofort mit Fotos, Datum und Maßangaben – diese Beweise sind vor Gericht Gold wert.

Das klingt zunächst wie ein Vorteil für Vermieter. Aber der BGH stellte auch klar: Wenn trotz normaler Nutzung Schimmel entsteht, ist das ein Mangel – unabhängig vom Baujahr. Der Altbau-Status schützt Vermieter nur dann, wenn die baulichen Gegebenheiten bei korrektem Nutzerverhalten keinen Schimmel verursachen würden.

Kinderzimmer: Besondere Schutzstandards

Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Landshut vom Januar 2025 (Az. 15 S 339/23) betont, dass bei Schimmel in Kinderzimmern besonders strenge Maßstäbe gelten. Der Gesundheitsschutz von Kindern hat Priorität.

Das bedeutet: Selbst wenn Gerichte bei anderen Räumen toleranter sind, wird Schimmel im Kinderzimmer fast immer als erheblicher Mangel gewertet. Für Familien mit Kindern ist das ein wichtiger Schutz.

Wie viel Mietminderung steht Ihnen zu?

Die Höhe der Minderung hängt davon ab, wie stark der Schimmelbefall Ihre Wohnung beeinträchtigt. Aus der Rechtsprechung haben sich folgende Richtwerte entwickelt:

Mietminderungstabelle bei Schimmel

Situation	Minderung	Urteil
Schimmel in einem Zimmer (leicht)	10–15%	AG Hamburg, WuM 2005, 382
Schimmel in mehreren Zimmern	20–25%	LG Osnabrück, 11 S 277/88
Großflächiger Befall mit Geruch	50%	LG Hamburg, 311 S 88/01
Schimmel im Schlafzimmer	15–20%	AG Berlin-Mitte, 7 C 289/08
Schimmel im Kinderzimmer	20–30%	LG Landshut, 15 S 339/23
Unbewohnbare Räume durch Schimmel	bis 100%	LG Hamburg, 307 S 144/07

Beachten Sie: Diese Werte sind Orientierungshilfen. Jeder Fall wird individuell beurteilt. Entscheidend sind Ausmaß, Lage und Gesundheitsgefährdung.

Der richtige Weg: So gehen Sie vor

Schritt 1: Dokumentieren Sie alles

Bevor Sie irgendetwas anderes tun, greifen Sie zum Smartphone. Fotografieren Sie den Schimmelbefall aus verschiedenen Winkeln, mit einem Maßstab daneben. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Raum. Messen Sie die betroffene Fläche. Falls Sie ein Hygrometer haben, dokumentieren Sie auch die Luftfeuchtigkeit.

Schritt 2: Mängelanzeige an den Vermieter

Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich – per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben. Beschreiben Sie den Schimmelbefall konkret, fügen Sie Fotos bei, und setzen Sie eine Frist von 14 Tagen zur Besichtigung und Behebung. Erwähnen Sie, dass Sie sich die Mietminderung gemäß § 536 BGB vorbehalten.

Ohne diese Mängelanzeige verlieren Sie Ihr Recht auf Minderung (§ 536c BGB).

Schritt 3: Zahlen Sie unter Vorbehalt

Klüger als sofort weniger zu überweisen ist es, zunächst die volle Miete zu zahlen, aber mit dem Zusatz im Verwendungszweck: “Zahlung unter Vorbehalt wegen Schimmelbefall seit [Datum].” So sichern Sie sich ab und können die Differenz später zurückfordern.

Schritt 4: Holen Sie Unterstützung

Bei größerem Schimmelbefall sollten Sie einen Fachbetrieb für Schimmelsanierung hinzuziehen, der die Ursache ermitteln kann. Ein Gutachten, das bauliche Mängel als Ursache identifiziert, ist vor Gericht Gold wert.

Der örtliche Mieterverein kann Sie rechtlich beraten und im Streitfall unterstützen.

Wann die Mietminderung ausgeschlossen ist

Das Minderungsrecht hat Grenzen. Sie können die Miete nicht mindern, wenn:

Sie den Schimmel selbst verursacht haben – etwa durch dauerhaft geschlossene Fenster bei hoher Luftfeuchtigkeit, Wäschetrocknen in geschlossenen Räumen ohne Lüften, oder Möbel direkt an Außenwänden ohne Luftzirkulation.

Sie den Mangel nicht gemeldet haben – die Mängelanzeige ist Pflicht.

Sie den Schimmel bei Einzug kannten – wer einen sichtbaren Mangel akzeptiert, kann ihn später nicht monieren.

Der Vermieter nachweist, dass Ihr Verhalten ursächlich war – aber diese Beweislast liegt beim Vermieter, nicht bei Ihnen.

Der häufigste Streitpunkt: Lüften und Heizen

Fast jeder Vermieter wird bei Schimmel behaupten, Sie hätten falsch gelüftet. Das ist sein Recht – aber er muss es beweisen können. Und das ist schwieriger, als viele denken.

Der BGH hat in VIII ZR 182/06 klargestellt, dass vom Mieter kein “unzumutbares” Lüftungsverhalten verlangt werden kann. Dreimal täglich Stoßlüften ist zumutbar. Stündliches Lüften im Winter – während Sie arbeiten – ist es nicht.

Wenn Sie nachweislich normal geheizt und gelüftet haben und trotzdem Schimmel entsteht, liegt das Problem beim Gebäude, nicht bei Ihnen.

Schimmel nach Wasserschaden: Besondere Regeln

Entsteht Schimmel als Folge eines Wasserschadens, gelten zusätzliche Regelungen. Wenn die Trocknung nach einem Rohrbruch oder Überschwemmung nicht fachgerecht durchgeführt wurde, haftet in der Regel der Vermieter oder dessen Gebäudeversicherung.

Bei Wasserschäden als Mieter können Sie oft sowohl wegen der Durchfeuchtung als auch wegen des entstehenden Schimmels die Miete mindern – die Prozentsätze addieren sich.

Gesundheitliche Folgen: Dokumentieren Sie Symptome

Schimmel macht krank. Wenn Sie oder Ihre Familie seit dem Auftreten des Schimmels unter Atemwegsbeschwerden, Allergien, Kopfschmerzen oder chronischer Müdigkeit leiden, dokumentieren Sie das. Ein Arztbesuch mit Dokumentation der Symptome stärkt Ihre Position.

Das Landgericht Hamburg (Az. 307 S 144/07) hat entschieden, dass bei gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent gerechtfertigt sein kann.

Mehr zu den gesundheitlichen Auswirkungen von Schimmel finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie viel Prozent Mietminderung steht mir bei Schimmel zu?

Je nach Ausmaß des Befalls sind 10 bis 100 Prozent möglich. Leichter Schimmel in einem Raum rechtfertigt etwa 10 bis 15 Prozent, großflächiger Befall in mehreren Räumen 20 bis 50 Prozent. Bei unbewohnbaren Räumen kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen.

Muss ich beweisen, dass ich richtig gelüftet habe?

Nein. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 271/17 vom 5. Dezember 2018 trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass der Schimmel nicht baulich bedingt ist. Erst wenn er das bewiesen hat, müssen Sie Ihr Lüftungsverhalten rechtfertigen.

Ab wann kann ich die Miete mindern?

Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel besteht und Sie ihn dem Vermieter angezeigt haben. Sie gilt rückwirkend ab dem Zeitpunkt, zu dem der Schimmel aufgetreten ist – vorausgesetzt, Sie haben ihn zeitnah gemeldet.

Was muss in der Mängelanzeige stehen?

Beschreiben Sie den Schimmelbefall konkret: Wo genau befindet er sich? Wie groß ist die betroffene Fläche? Seit wann besteht er? Fügen Sie Fotos bei und setzen Sie eine Frist von 14 Tagen zur Besichtigung und Behebung. Erwähnen Sie Ihren Vorbehalt der Mietminderung nach § 536 BGB.

Darf der Vermieter mir wegen Schimmel kündigen?

Nur wenn nachgewiesen ist, dass Sie den Schimmel durch vertragswidriges Verhalten verursacht haben und trotz Abmahnung nicht reagiert haben. Eine Kündigung wegen “falschem Lüften” ist selten erfolgreich, da der Vermieter das Fehlverhalten beweisen muss.

Ist Schimmel im Altbau automatisch kein Mangel?

Nein. Der BGH hat zwar entschieden, dass Mieter keinen Neubaustandard erwarten können (VIII ZR 67/18). Aber wenn trotz normalem Heiz- und Lüftungsverhalten Schimmel entsteht, ist das auch im Altbau ein Mangel, den der Vermieter beseitigen muss.

Was passiert, wenn der Vermieter nichts unternimmt?

Nach Ablauf der gesetzten Frist können Sie: 1) Die Miete mindern, 2) Die Schimmelbeseitigung selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter einfordern (Ersatzvornahme), 3) Bei gesundheitsgefährdendem Schimmel außerordentlich kündigen, oder 4) Auf Mängelbeseitigung klagen.

Muss ich den Schimmel selbst entfernen?

Nein, das ist Sache des Vermieters. Bei kleinen Flächen unter 0,5 Quadratmetern können Sie selbst Hand anlegen, aber Sie müssen nicht. Bei größeren Flächen sollten Sie das sogar unterlassen, da unsachgemäße Entfernung Sporen in der ganzen Wohnung verteilen kann.

Kann ich die Miete sofort mindern oder muss ich warten?

Sie können sofort mindern, sobald der Mangel besteht und gemeldet ist. Es ist aber klüger, zunächst unter Vorbehalt zu zahlen und die Differenz später einzufordern. So vermeiden Sie einen Zahlungsverzug, falls das Gericht die Minderung nicht oder niedriger anerkennt.

Welche Beweise brauche ich vor Gericht?

Fotos mit Datum und Maßstab, die Mängelanzeige mit Eingangsbestätigung, ein Protokoll Ihres normalen Heiz- und Lüftungsverhaltens, idealerweise Zeugenaussagen von Besuchern, und falls vorhanden ein Gutachten eines Sachverständigen zur Ursache des Schimmels.

Wer zahlt den Sachverständigen?

Zunächst der Auftraggeber – also Sie, wenn Sie einen Gutachter beauftragen. Wenn das Gutachten aber belegt, dass der Vermieter für den Schimmel verantwortlich ist, können Sie die Kosten von ihm einfordern. Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung entscheidet das Gericht über die Kostentragung.

Gilt die Mietminderung auch bei Schimmel im Keller?

Ja, aber in geringerem Umfang. Keller gehören zur Mietsache, aber ihre Nutzbarkeit ist weniger stark beeinträchtigt als bei Wohnräumen. Üblich sind Minderungen von 5 bis 10 Prozent, je nachdem, ob der Keller als Lager- oder Nutzraum vermietet wurde.

Fazit: Ihre Rechte kennen und durchsetzen

Schimmel in der Mietwohnung ist kein Schicksal, das Sie hinnehmen müssen. Das Gesetz und die Rechtsprechung sind auf Ihrer Seite – vorausgesetzt, Sie gehen richtig vor.

Dokumentieren Sie den Befall, melden Sie ihn schriftlich, und lassen Sie sich nicht von der Standardausrede “Sie lüften falsch” verunsichern. Seit dem BGH-Urteil von 2018 muss der Vermieter beweisen, dass Sie schuld sind – nicht umgekehrt.

Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Die genannten Urteile beziehen sich auf Einzelfälle und sind nicht automatisch auf Ihre Situation übertragbar. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder Ihren örtlichen Mieterverein.

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