Sanierungskosten von der Steuer absetzen

Nach dem Wasserschaden kommt die Sanierung. Und nach der Sanierung kommt die Rechnung. Familie Berger hat 12.000 Euro für die Trocknung und Renovierung nach einem Rohrbruch bezahlt. Die Versicherung hat 8.000 Euro übernommen. Die restlichen 4.000 Euro? Die können sie zumindest teilweise von der Steuer absetzen.

Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten. Für Vermieter gibt es deutlich mehr Möglichkeiten als für Selbstnutzer. Aus Gesprächen mit Geschädigten höre ich immer wieder, dass die Rechnungsstruktur des Handwerkers über mehrere hundert Euro Steuerermäßigung entscheidet, was vorher kaum jemand auf dem Schirm hat.

Für Selbstnutzer: Handwerkerleistungen nach § 35a EStG

Als Eigennutzer können Sie nach § 35a Absatz 3 EStG 20 Prozent der Arbeitskosten (nicht Materialkosten) als Steuerermäßigung geltend machen. Die Obergrenze liegt bei 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr, was einer maximalen Steuerermäßigung von 1.200 Euro pro Haushalt und Kalenderjahr entspricht. Der Höchstbetrag ist auch für 2026 unverändert.

§ 35a Absatz 3 EStG: “Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer (…) um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1.200 Euro.”

Die Steuerermäßigung wird direkt von der zu zahlenden Einkommensteuer abgezogen, nicht nur vom zu versteuernden Einkommen. Ein abzugsfähiger Betrag von 1.200 Euro mindert die Steuerschuld also exakt um 1.200 Euro.

Was zählt als Arbeitskosten?

• Lohn der Handwerker
• Fahrtkosten zum Einsatzort
• Maschinenkosten (z.B. Trocknungsgeräte-Miete)
• Entsorgungskosten (Arbeitsanteil)

Was zählt NICHT?

• Materialkosten (Fliesen, Farbe, Rohre)
• Geräte, die Sie kaufen (Bautrockner)
• Eigenleistung

Rechenbeispiel

Position	Gesamt	davon Arbeit
Trocknung (2 Wochen)	1.800 Euro	1.200 Euro
Estrichsanierung	3.500 Euro	2.000 Euro
Malerarbeiten	2.200 Euro	1.500 Euro
Fliesen Bad	4.500 Euro	2.500 Euro
Summe	12.000 Euro	7.200 Euro
Davon absetzbar (max. 6.000)		6.000 Euro
Steuerermäßigung (20%)		1.200 Euro

Abzüglich der Versicherungserstattung auf die Arbeitskosten. Wenn die Versicherung 8.000 Euro der Gesamtkosten übernimmt, reduziert sich der absetzbare Betrag entsprechend.

Für Vermieter: Werbungskosten in Anlage V (§ 21 EStG)

Vermieter sind steuerlich deutlich besser gestellt. Sämtliche Sanierungskosten sind nach § 21 EStG als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar, Material und Arbeitskosten gleichermaßen. Die zentrale Frage lautet: Sofort als Erhaltungsaufwand absetzen oder über die Nutzungsdauer als Herstellungsaufwand abschreiben?

Erhaltungsaufwand: sofort und voll absetzbar

Wird der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt, handelt es sich um Erhaltungsaufwand. Dieser ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten absetzbar (Sofortabzug). Bei größeren Beträgen kann der Aufwand auf Antrag nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Beispiele für Erhaltungsaufwand:

• Trocknung nach Wasserschaden
• Reparatur des geplatzten Rohrs
• Neue Fliesen im gleichen Standard wie vorher
• Malerarbeiten zur Wiederherstellung
• Schimmelbeseitigung
• Leckortung und Gutachterkosten

Herstellungsaufwand: Abschreibung über die Nutzungsdauer

Bringt die Sanierung eine wesentliche Verbesserung oder eine Erweiterung der Substanz, liegt Herstellungsaufwand vor. Dieser wird über die Restnutzungsdauer abgeschrieben. Für vor 1925 errichtete Gebäude gilt nach § 7 Absatz 4 EStG eine AfA von 2,5 Prozent über 40 Jahre, für jüngere Gebäude 2 Prozent über 50 Jahre. Für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 die erhöhte AfA von 3 Prozent über rund 33 Jahre. Für Baudenkmale greift die erhöhte Absetzung nach § 7i EStG mit bis zu 9 Prozent in den ersten acht Jahren.

Typische Fälle von Herstellungsaufwand:

• Sie ersetzen einfache Fliesen durch hochwertige Natursteinfliesen
• Sie erweitern das Bad bei der Gelegenheit
• Sie bauen eine Fußbodenheizung ein, wo vorher keine war
• Sie erhöhen die Wohnfläche oder schaffen neue Räume

Die 15-Prozent-Grenze nach § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG

Fallen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie Instandsetzungs- und Modernisierungskosten an, die 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grundstück, ohne Umsatzsteuer) übersteigen, behandelt das Finanzamt sämtliche Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Folge: Die Kosten lassen sich dann ausschließlich über die AfA absetzen, ein Sofortabzug ist ausgeschlossen.

Praxistipp: Wenn Sie eine Immobilie kürzlich gekauft haben und ein Wasserschaden auftritt, dokumentieren Sie sorgfältig, dass es sich um eine unvorhersehbare Schadensbeseitigung handelt. Die Finanzverwaltung erkennt die Schadensbeseitigung in diesen Fällen oft nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten an, wenn der Schaden nach dem Kauf eingetreten und nicht bereits beim Erwerb angelegt war.

Sonderfall: Außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG

In bestimmten Fällen können Selbstnutzer Sanierungskosten auch als außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG absetzen. Das gilt, wenn:

• Der Schaden plötzlich und unvorhersehbar eingetreten ist (zum Beispiel Rohrbruch, Hochwasser, Sturm)
• Die Versicherung nicht oder nicht vollständig zahlt
• Die Kosten die zumutbare Eigenbelastung übersteigen
• Die genutzten Wohnräume betroffen sind und der Schaden eine konkrete Gesundheitsgefahr oder einen existenziellen Eingriff darstellt

Die zumutbare Eigenbelastung hängt vom Einkommen und Familienstand ab und liegt zwischen 1 und 7 Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte. Übersteigende Beträge mindern das zu versteuernde Einkommen.

BFH zur Anerkennung von Wasserschäden

Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 03.09.2015 (Az. VI R 53/12) klargestellt, dass Aufwendungen zur Wiederbeschaffung notwendiger Vermögensgegenstände oder zur Beseitigung von Schäden an Wohnräumen nach § 33 EStG als außergewöhnliche Belastung abziehbar sein können, wenn ein unausweichliches Ereignis vorliegt, der Steuerpflichtige keine eigene Schuld trifft und realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte nicht bestehen. Diese Grundsätze gelten auch für die Beseitigung von Wasserschäden in der selbstgenutzten Wohnung.

Aus der BFH-Rechtsprechung lassen sich drei harte Voraussetzungen ableiten, die das Finanzamt prüft: Erstens das tatsächlich unausweichliche Schadensereignis, zweitens das Fehlen eigener Verursachung oder Mitschuld, drittens die Ausschöpfung möglicher Ersatzansprüche (typischerweise gegen die Versicherung). Wer auf eine ortsübliche und zumutbare Versicherung verzichtet hat, bekommt den Abzug nach § 33 EStG in der Regel verwehrt.

In der Praxis lohnt sich der Antrag besonders, wenn die Versicherung große Teile nicht erstattet hat und der Eigenanteil im fünfstelligen Bereich liegt.

Erhaltungs- versus Herstellungsaufwand: die entscheidende Abgrenzung

Die Unterscheidung ist sowohl für Vermieter (Sofortabzug versus AfA) als auch für Selbstnutzer (Handwerkerleistung versus nicht abziehbarer Privataufwand) zentral. Die Finanzverwaltung orientiert sich an drei Kernfragen:

Kriterium	Erhaltungsaufwand	Herstellungsaufwand
Zustand nach Sanierung	Ursprünglicher Zustand wiederhergestellt	Wesentliche Verbesserung über Originalzustand hinaus
Funktion	Bestehende Funktion erhalten oder reparieren	Neue Funktion, Erweiterung oder Standardanhebung
Steuerliche Folge	Sofortabzug als Werbungskosten (Vermieter)	AfA über Nutzungsdauer (Vermieter)

Konkret: Wird nach einem Wasserschaden der bisherige PVC-Boden durch einen vergleichbaren PVC-Boden ersetzt, ist das Erhaltungsaufwand. Wird stattdessen Parkett verlegt, das den Wohnstandard hebt, kippt die Einordnung Richtung Herstellungsaufwand. Auch eine neue Fußbodenheizung, die vorher nicht vorhanden war, ist Herstellungsaufwand.

Drei Voraussetzungen, die das Finanzamt immer prüft

1. Ordentliche Rechnung: Mit Name und Anschrift des Handwerkers, Steuernummer, Leistungsbeschreibung, separater Ausweisung von Material- und Arbeitskosten (für § 35a EStG zwingend).

2. Unbare Zahlung: Überweisung, Dauerauftrag oder Lastschrift. Barzahlung wird vom Finanzamt nicht anerkannt, auch nicht mit Quittung. Das ist der häufigste Fehler, der jedes Jahr Tausende Steuerermäßigungen kostet. § 35a Absatz 5 EStG verlangt den Zahlungsnachweis ausdrücklich.

3. Eigenanteil: Nur der Betrag, den Sie tatsächlich selbst getragen haben. Versicherungserstattungen müssen abgezogen werden. Wird ein Schaden vollständig von der Versicherung übernommen, bleibt für den Steuerabzug nichts übrig.

Rechnungen richtig aufbewahren

Heben Sie alle Rechnungen, Überweisungsbelege und die Versicherungskorrespondenz mindestens 2 Jahre nach dem Steuerbescheid auf. Das Finanzamt kann Belege nachfordern.

Bei größeren Sanierungen empfiehlt es sich, eine Übersicht aller Kosten zu erstellen, das erleichtert die Steuererklärung und die Kommunikation mit dem Steuerberater.

Professionelle Sanierung mit korrekter Rechnungsstellung

Seriöse Sanierungsbetriebe kennen die steuerlichen Anforderungen und stellen ihre Rechnungen entsprechend aus: mit getrenntem Ausweis von Arbeits- und Materialkosten, ordnungsgemäßer Steuernummer und detaillierter Leistungsbeschreibung.

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Bei komplexen Fällen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters.