Wasserschaden in der Mietwohnung: Pflichten für Vermieter

Als Vermieter Karsten Schulz morgens eine WhatsApp-Nachricht von seiner Mieterin bekommt, ein Foto von einem durchnässten Wohnzimmer mit der Nachricht “Hier ist alles nass”, beginnt für ihn ein Ablauf, der klar geregelt ist. Nicht verhandeln, nicht abwarten, nicht wegdelegieren. Sondern: handeln.

Ein Wasserschaden in einer Mietwohnung erzeugt auf beiden Seiten Stress. Für Mieter bedeutet er eingeschränktes Wohnen, für Vermieter unerwartete Kosten und Organisationsaufwand. Die gute Nachricht: Das BGB regelt die Pflichten eindeutig.

Die Kernpflicht: §535 BGB Instandhaltung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das bedeutet: Wenn ein Rohr platzt, eine Dichtung versagt oder die Bausubstanz Wasser eindringen lässt, muss der Vermieter auf eigene Kosten reparieren.

Die Sanierungspflicht gliedert sich nach geltender Rechtsprechung in drei klare Bereiche:

Pflicht	Was konkret zu tun ist	Rechtsgrundlage
Sofort-Maßnahmen	Notdienst beauftragen, Wasser abstellen, Bautrocknung starten, Folgeschäden verhindern	§ 535 Abs. 1 BGB
Sanierung beauftragen	Fachbetrieb für Leckortung, Trocknung, Reparatur und Wiederherstellung beauftragen	§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
Versicherungs-Meldung	Wohngebäudeversicherung unverzüglich informieren und Schaden anmelden	§ 30 VVG

Bei Verletzung dieser Pflichten drohen Ihnen Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 536a BGB, eine Mietminderung nach § 536 BGB sowie im Extremfall die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB.

Diese Pflicht gilt unabhängig davon:

• Ob der Vermieter etwas dafür kann
• Wie alt das Gebäude ist
• Ob die Versicherung zahlt oder nicht
• Ob der Mietvertrag Klauseln zur Instandhaltung enthält

Einzige Ausnahme: Der Mieter hat den Schaden selbst verursacht. Dann haftet der Mieter, in der Regel springt seine Haftpflichtversicherung ein.

Vermieter trägt die Beweislast für die Ursache

In der Praxis höre ich oft den Reflex: “Das war der Mieter, also soll er zahlen.” Rechtlich liegt die Beweislast jedoch beim Vermieter. Solange der Vermieter nicht belegen kann, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist, bleibt die Instandhaltungspflicht aus § 535 BGB bestehen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 03.11.2004 (Az. VIII ZR 28/04) entschieden: “Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet.”

Für die Praxis heißt das: Ohne Sachverständigengutachten oder klare Indizien gegen den Mieter zahlt der Vermieter zunächst und beauftragt die Sanierung. Erst danach lässt sich ein eventueller Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB gegen den Mieter verfolgen.

Ablauf nach Schadenmeldung

Phase 1: Sofortreaktion (Tag 0)

Wenn der Mieter einen Wasserschaden meldet, müssen Sie:

1. Notdienst ermöglichen, Wenn Wasser aktiv austritt, muss sofort ein Installateur kommen. Ist der Vermieter nicht erreichbar, darf der Mieter selbst einen Notdienst beauftragen.
2. Versicherung informieren, Melden Sie den Schaden Ihrer Gebäudeversicherung (richtig melden).
3. Schadensaufnahme, Besichtigen Sie die Wohnung oder lassen Sie einen Fachbetrieb die Situation einschätzen.

Phase 2: Ursache und Umfang klären (Woche 1)

Lassen Sie die Schadensursache professionell ermitteln. Die Leckortung findet die exakte Stelle, ohne unnötig Bausubstanz aufzubrechen. Die Kosten (400-800 Euro) trägt der Vermieter; die Gebäudeversicherung erstattet sie in der Regel.

Phase 3: Sanierung beauftragen (Woche 1-2)

Beauftragen Sie einen zertifizierten Fachbetrieb mit der Sanierung. Der Umfang umfasst typischerweise:

• Trocknung (2-4 Wochen je nach Durchfeuchtung)
• Reparatur der Schadensursache
• Wiederherstellung des Originalzustands (Putz, Boden, Anstrich)

Pflicht zur Wiederherstellung des Originalzustands: Sie müssen die Wohnung so herstellen, wie sie vor dem Schaden war. Nicht besser (das wäre eine Modernisierung), aber auch nicht schlechter.

Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen ist Pflicht

Viele Vermieter zögern, ihre Wohngebäudeversicherung wegen drohender Prämienerhöhung zu belasten. Der BGH hat dieser Praxis eine klare Grenze gesetzt: Wenn der Mieter die Versicherungsprämie über die Betriebskosten anteilig trägt, hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass der Vermieter die Versicherung nutzt.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19.11.2014 (Az. VIII ZR 191/13) entschieden: “Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, die Versicherung in Anspruch zu nehmen.”

Das gilt nach ständiger Rechtsprechung auch für Leitungswasserschäden. Die Konsequenz für die Praxis: Bei leicht fahrlässigem Mieterverhalten kann der Vermieter den Mieter nicht direkt in Regress nehmen, solange die Wohngebäudeversicherung den Schaden trägt. Der Vermieter muss die Schäden beheben und die Versicherung einschalten.

Was kostet der Vermieter ein Wasserschaden?

Position	Typische Kosten	Versicherung
Leckortung	400-800 Euro	Ja
Trocknung (1 Raum, 2 Wochen)	800-1.800 Euro	Ja
Rohrbruch-Reparatur	300-1.500 Euro	Ja
Malerarbeiten	500-2.000 Euro	Ja
Bodenbelag erneuern	1.000-3.000 Euro	Ja
Mietausfall während Sanierung	Variabel	Ja (mit Zusatzbaustein)

Die Gebäudeversicherung deckt den Großteil der Kosten bei Leitungswasserschäden. Den detaillierten Kostenüberblick finden Sie in unserem Ratgeber Wasserschaden Kosten 2026.

Mietminderung: Womit müssen Sie rechnen?

Der Mieter hat ab der Mängelanzeige (§ 536c BGB) das Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB. Die Quote richtet sich nach dem konkreten Beeinträchtigungsgrad. Folgende Spannen orientieren sich an gefestigter LG- und AG-Rechtsprechung:

Schadensumfang	Mietminderung	Beispiel-Urteil
Feuchte Wandflecken in einem Zimmer	5-15%	AG Köln, 219 C 433/02
Mehrere Zimmer mit Feuchtigkeit/Geruch	15-30%	LG Berlin, 65 S 419/89
Trocknungsgeräte mit Dauergeräusch	20-50%	LG Berlin, 64 S 252/16
Ein Raum nicht nutzbar	25-40%	LG Hamburg, 311 S 76/04
Bad/Küche unbenutzbar	40-60%	AG Schöneberg, 8 C 261/08
Wohnung komplett unbewohnbar	50-100%	LG Berlin, 67 S 327/12

Die Spannen sind Richtwerte. Die konkrete Quote hängt vom Einzelfall ab: Art und Umfang der Beeinträchtigung, Dauer, Wohnungsteil und Belastung durch Sanierungsarbeiten. Der Bundesgerichtshof hat in einer wichtigen Entscheidung klargestellt, dass bei Wärmebrücken nach altem Baurecht kein Mangel vorliegt:

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 67/18) entschieden: “Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.”

Bei einem akuten Wasserschaden ändert das Urteil nichts an Ihrer Pflicht: Ein platzendes Rohr, ein durchnässtes Wohnzimmer oder eine defekte Steigleitung sind klare Mängel im Sinne von § 536 BGB. Die Mietminderung endet, wenn der Mangel vollständig beseitigt ist. Je schneller Sie sanieren, desto kürzer die Minderungsdauer.

Wenn der Mieter den Schaden verursacht hat

Nicht jeder Wasserschaden ist Vermietersache. Der Mieter haftet, wenn er den Schaden durch eigenes Verschulden verursacht hat:

• Waschmaschinenanschluss selbst installiert (und undicht)
• Badewanne überlaufen lassen
• Aquarium ausgelaufen (fahrlässig aufgestellt)
• Frostschäden durch Nichtbeheizen im Winter

In diesen Fällen zahlt die Haftpflichtversicherung des Mieters. Hat der Mieter keine Haftpflicht, haftet er persönlich.

Grauzone: Wenn veraltete Rohre (Vermietersache) durch fahrlässiges Nutzerverhalten (Mietersache) zum Schaden führen, wird die Haftung geteilt. Ein Gutachter kann die anteilige Verantwortung klären.

Wenn Sie als Vermieter nicht reagieren

Reagiert der Vermieter trotz schriftlicher Mängelanzeige nicht innerhalb angemessener Frist:

1. Fristsetzung, Der Mieter setzt schriftlich eine Frist (7-14 Tage bei dringendem Schaden)
2. Ersatzvornahme, Nach Fristablauf darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen
3. Kostenerstattung, Die Kosten kann der Mieter vom Vermieter zurückfordern (§536a BGB)
4. Mietminderung, Läuft ab Tag der Mängelanzeige

Bei Gefahr im Verzug (stehendes Wasser, Stromgefahr, akute Schimmelbildung) entfällt die Fristsetzung, der Mieter darf sofort handeln.

Professionelle Sanierung beauftragen

Ein zertifizierter Sanierungsbetrieb nimmt Ihnen als Vermieter die Koordination ab: Trocknung, Handwerker, Versicherungskommunikation und Dokumentation aus einer Hand.

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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.